Aujourd’hui un investisseur souhaitant placer son argent afin d’avoir des revenus fixes et sécurisés ne trouvera pas beaucoup de produits pertinents. La bourse est très volatile et la crise économique ne permet pas d’avoir une visibilité claire pour les années à venir. Un placement connaît cependant une forte croissance de par sa sécurisation, l’investissement en chambre EHPAD.

 

Tout d’abord qu’est ce qu’un EHPAD ?

Un EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est une maison de retraite entièrement médicalisée (médecins, infirmières, kinésithérapeutes, etc). Cet établissement à pour objectif d’héberger et de soigner des personnes âgées n’ayant plus aucune indépendance et nécessitant un soutien au quotidien.

Pourquoi ce placement est-il pertinent ?

Ce secteur est très règlementé et est en partie gérée par l’État, en effet une résidence EHPAD ne peut pas voir le jour sans l’autorisation de l’État, ce qui permet d’avoir un marché totalement régulé et sans abus fonciers comme nous avons pu le constater pour le Scellier.

 

Quels sont les avantages de cet investissement ?

1/ Tout d’abord l’investisseur choisira le régime fiscal qu’il souhaite :

• Défiscalisant (Censi-Bouvard)
• Fiscalement neutre (LMNP/LMP)

En fonction de son profil et de ses attentes, il pourra choisir le régime correspondant à son profil patrimonial.

 

2/ Une fois qu’il choisit son régime fiscal et qu’il sélectionne un programme EHPAD, il signera un bail commercial. Ce bail est l’élément le plus important de ce placement, il reprend tous les points principaux qui vont le lier au gestionnaire pour les prochaines années. Sur une promotion immobilière neuve, le bail est généralement de 12 ans. Quels sont les points fondamentaux à analyser afin de savoir si le programme sélectionné est pertinent :

 

• Le gestionnaire prend il à sa charge les articles 605-606 du code civile et donc prend il à sa charge tous les petits et gros travaux au sein de la résidence.
• Quelle est la rentabilité de la résidence, une rentabilité trop attractive (>5,5% signifie généralement que le gestionnaire est de petite taille et que le risque de mauvaise gestion est plus grand)
• Quelle est la revalorisation locative annuelle. En effet le bail permet de savoir de combien vos loyers vont augmenter chaque année pendant toute la durée du bail. Si la revalorisation est liée à un indice il faudra donc se renseigner sur cet indice, si elle est fixe c’est plus simple.
• Le montant du renouvellement du mobilier. En effet tous les 9 ans le mobilier doit être renouvelé à la charge de l’investisseur, ce montant peut varier de 3’500 €à 9’000€, il faut donc observer scrupuleusement ce point.
• Le gestionnaire offre il des avantages à l’investisseur en fonction de son investissement : à crédit => paiement des intérêts intercalaires / en cash => paiement de pré-loyers.